【番外編】「前例通り」の落とし穴〜その「更正登記」はいつまで通用するのか？〜

2026年1月6日2026年1月21日

はじめに：「前例」は先輩たちの知恵だった

全11回の連載、お疲れ様でした。

この連載を読まれた実務家の方の中には、少しモヤモヤしている方もいるかもしれません。

「理屈（二重構造説や回復登記）は分かった。でも、ウチの役所では今まで『字（あざ）』から『財産区』へ『更正登記』するだけで簡単に処理してきたし、法務局も通ってきた。わざわざ面倒な手順を踏まなくても、その『前例』でいいんじゃないの？」

おっしゃる通りです。実務において、スムーズに通る「前例」があるなら、それに従うのが一番効率的です。

かつて、登記実務が今ほど厳格でなかった時代、円滑な公共事業推進のために、先輩たちが法務局と協議して築き上げたこの「更正ルート」は、行政の現場における一つの「知恵」でした。

しかし、この連載であえて「別のルート（王道）」を提案したのは、「その前例が、ある日突然通じなくなるリスク」が高まっているからです。

今回は、これまで通用してきた「楽なルート」がなぜ今、曲がり角を迎えているのか。そのリスクを整理し、いざという時の「お守り（代替案）」として本連載の理論を持って帰っていただきたいと思います。

1. ２つのルートの決定的な違い

まずは、両者の違いを整理しましょう。

どちらも「昭和56年9月17日登第347号（依命通知）」などを根拠にしていますが、そのアプローチは正反対です。

ルートA：「楽なルート」（前例・更正パターン）

手法： 表題部の「字〇〇」を、「更正登記（書き換え）」で「〇〇財産区」にする。
主張： 「字〇〇と書いてあるが、これの実体は最初から財産区だった。名前を書き間違えていたから直すだけだ」
メリット： 手続きが簡単。
デメリット： 「字（民間）」と「財産区（行政）」の同一性（イコール関係）を証明できない。

ルートB：「王道ルート」（本連載・回復パターン）

手法： 権利部の「財産区（または字）」から、「真正な登記名義の回復（移転）」で「自治会（代表者）」にする。
主張： 「登記簿には財産区（または字）と書いてあるが、それは間違い（無効）だ。だから、真の所有者である民間に戻す」
メリット： 法理論に矛盾がない。
デメリット： 手続きが複雑。

2. なぜ「楽なルート」は生まれたのか？

なぜ、法的に少し無理がある「ルートA（更正）」が、実務で定着したのでしょうか？

その背景には、昭和56年の依命通知（登第347号）のタイトル『字有財産の登記について』の存在があります。

実務の現場では、この通知を「『字』名義の土地であれば、全部まとめて『財産区』にしてよいというお墨付きだ」と解釈し、行政目的達成のために活用してきました。

これは当時の法務局と自治体の協力関係が生んだ、ある種の「行政運用」だったと言えます。

3. 「前例」が抱える２つの時限爆弾

しかし、時代は変わりました。本連載が警鐘を鳴らすのは、以下の2つのリスクが顕在化しつつあるからです。

リスク①：登記審査のトレンド変化（形式から実体へ）

かつては、通知の文言を形式的に当てはめる「便宜的な更正」が許容された時代がありました。

しかし、不動産登記法の改正や、所有者不明土地問題の厳格化に伴い、登記官の審査基準は「形式」から「実体」へとシフトしています。

分かりやすい例が、相続登記における「特別受益証明書」の扱いです。かつては「形式（証明書）」さえ整えば、実質的な相続放棄として柔軟に処理されていましたが、今は「実体（本当に生前贈与があったのか？）」を厳しく問われるようになってきています。「形式さえ整えば通る」時代は終わった──。この更正登記にも、全く同じことが言えるのです。

リスク②：法的「同一性」の壁

更正登記が認められる絶対条件は、「更正の前後で、当事者が同一であること」です。

更正前：「字」（権利能力なき社団＝民間）
更正後：「財産区」（地方公共団体の一部＝行政）

法的に全く別の人格である「民間」から「行政」へ書き換えることに対し、現代のコンプライアンス基準では「同一性がない」と指摘される可能性が高まっています。

4. 徹底比較：あなたの選ぶ道はどっち？

最後に、2つのルートを比較します。

もしあなたが登記官から「根拠は？」と問われたとき、自信を持って答えられるのはどちらでしょうか。

比較項目	ルートA：楽なルート（更正）	ルートB：王道ルート（回復）
拠り所	昭和56年通知の「拡大解釈」（行政運用の積み重ね）	昭和56年回答の「法理的適用」（形式を利用して実体に戻す）
主張の構造	「嘘」を「真実」にする（字は実は財産区だったことにする）	「真実」を回復する（無効な名義をあるべき姿に戻す）
将来のリスク	高い登記官の交代で否認される可能性。	低い法的に正しい手続きのため、説明責任を果たせる。