今回は、用地買収で避けて通れない「抵当権がついている土地」を買うケースです。
ここでまた、上司や地権者との間で「日付の逆転現象」が起き、頭を抱えることになります。
「抵当権を消した日が6/3、市が買った日が6/4なら、抹消登記が先じゃないのか？」
この疑問に、あなたは自信を持って「いいえ、所有権移転が先です」と即答できますか？
その根拠となる「登記権利者」という概念について解説します。
1. 現場で起きる「日付の逆転」
よくある用地買収のスケジュールを見てみましょう。
- 現在の登記： 所有者Aさんの土地に、B銀行の抵当権がついている。
- 6月3日（抹消日）： 銀行への返済準備が整い、B銀行が「6/3付で抵当権を放棄（抹消）します」という書類を出した。
- 6月4日（売買日）： Aさんと市の間で売買契約締結。所有権が市に移る。
※ 抵当権抹消は、市が嘱託登記でおこなう。
この場合、事実（時系列）だけを見れば以下の通りです。
- 6/3 抵当権消滅
- 6/4 所有権移転
しかし、いざ登記を嘱託する際、実務上の正解は以下の順序になります。
【正解の嘱託順序】
- 所有権移転（A → 市） ※日付は6/4
- 抵当権抹消（B銀行の権利を消す） ※日付は6/3
「えっ？ 日付が後の『移転』を先にやるの？」 そうです。これには明確な法的理由があります。
2. 結論：市が「所有者」にならないと抹消できない
結論から言うと、「市がその土地の所有者（登記名義人）にならない限り、市には抵当権を抹消する資格（＝登記権利者としての資格）がない」からです。
もし、時系列通りに「1件目：抵当権抹消」を出そうとすると、その時点での土地の所有者はまだ「Aさん」です。 この状態で、市が「抹消登記の権利者（申請人）」として名前を連ねると、登記官からこう言われます。
登記官の視点 「おや？ 市の担当者さん。あなたはまだこの土地の所有者として登記されていませんよね？ 登記されていない部外者（市）が、他人の土地の抵当権抹消を申請することはできません。却下します。」
3. 解説：部外者は「権利者」になれない
ここで重要になるのが、「誰が登記を申請できるか」を定めた「登記権利者」の定義です。
不動産登記法 第2条第12号（定義） 登記権利者 権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を受ける者をいい（後略）
抵当権を消すことで「利益を受ける」のは、その土地の所有者です。 しかし、法務局の実務では、この「利益を受ける者」の解釈について、非常に厳格なルール（先例）が存在します。
4. 今回の武器（根拠：大正時代の回答）
100年以上前の回答ですが、今でも現役バリバリの根拠として使われているのがこちらです。
大正8年7月26日 民事第2778号 民事局長回答 [要旨] 抵当権の登記の抹消の登記権利者は、抹消登記申請当時の不動産の所有者に限る。
さらに、これを確認する「登記研究」もあります。
登記研究514号 [要旨] 抵当権抹消登記申請に続いて所有権移転登記を申請する場合の抵当権の抹消登記申請の登記権利者は、前所有権登記名義人（＝この場合、移転を受けた新所有者）である。
【要するに実務では】 「抵当権を消したいなら、まず名義人（所有者）になりなさい」ということです。 所有権移転登記（A→市）が完了して初めて、市は「名義人」となり、上記の大正8年の先例における「抹消登記申請当時の所有者」という条件をクリアできます。
だからこそ、
- まず「所有権移転」を通して、市を名義人にする。
- 晴れて名義人となった市が、「抵当権抹消」を行う。 という順番にならざるを得ないのです。
5. まとめ
- 上司への説明： 「抵当権を抹消できるのは『現在の名義人』だけというルール（大正8年民事局長回答）があります。市が名義人になる『所有権移転』を先に済ませないと、抹消登記の申請権限がないため却下されてしまいます。」
さて、今回で「所有権移転」と「抵当権抹消」の正しい順序はわかりました。 しかし、実務ではもう一つ、悩ましい問題が発生します。
第2回の記事を覚えていますか？ 「住所が変わっていたら、何をおいてもまずは住所変更登記（名変）が必須」という鉄則です。
では、今回の事例で、抵当権者である銀行が本店移転をしていた場合はどうなるでしょう？ 「鉄則通り、銀行の名変登記をしてからじゃないと、抹消できないの？」
実は、ここだけは「鉄則の例外」が存在します。 次回、最終回となる第5回では、知っているだけで手間を削減できる「名変登記の省略」という、実務上の“裏ワザ”について解説します。
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