はじめに：通知文って読む気が失せますよね… ☕️
職員の皆さん、毎日分厚い資料と格闘してお疲れ様です！🏢
法務省から届いた「不動産登記規則等の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（令和７年３月３日付け法務省民二第３７３号通達）」なんてタイトルの通知 、正直一行目から閉じたくなりますよね（笑）。
でも、ちょっと待ってください！
この改正、実は令和8年4月からスタートする「所有権の登記名義人の氏名・住所変更の登記義務化」 をスムーズに進めるための、超重要な「仕込み」なんです。
「実はこの変更、ある点だけ注意しないとベテランでも間違えるんです」。
現場で地権者さんに「そんなの聞いてないよ！」と怒られないよう、今のうちにポイントを押さえておきましょう。
ズバリ、何が変わったの？ 📝
今回の改正は、一言で言うと「登記官が職権で住所変更登記（スマート変更登記）をするための準備」ができるようになった、ということです 。
【30秒でわかる変更点まとめ】
「検索用情報」の登録開始：令和7年4月21日から、氏名・住所に加えて「生年月日」や「メールアドレス」を法務局に届け出ることが可能に 。
- 登記申請と同時に申出：所有権の保存や移転などの登記申請をするとき、セットでこれらの情報を申し出ることが必要になります。
- 過去の登記分もOK（単独申出）：既に登記済みの不動産についても、本人から単独で申し出ができるようになります 。
実務でのBefore/After 🔄
【これまで】
地権者さんが引っ越しても、本人が登記申請をしない限り、登記簿の住所は古いまま。用地買収の際、何十年も前の住所を追いかけるのが私たちの泣き所でしたよね。
【これから】
あらかじめ「検索用情報」を申し出ておけば、登記官が住基ネットを定期的に検索してくれます 。変更が見つかったら、本人に了解を得た上で、登記官が職権で住所を書き換えてくれるようになるんです 。まさに「スマート変更登記」！
【要注意】新人がハマりやすい「落とし穴」 ⚠️
ここで先輩の「ヒヤリハット」的なアドバイスを。
「メールアドレス」の扱いに注意！
申し出ができるメールアドレスは、「本人のみが現に利用するもの」に限られます 。
「メールを持っていない高齢の地権者さんだから、代わりに用地課のアドレスや、お子さんのアドレスを書いておこう」…これはNGです 。
もし本人がアドレスを持っていない場合は、無理に書かず「なし」として処理してください 。
安易に他人のアドレスを登録すると、職権登記の際の「了解」の連絡が本人に届かず、手続きがストップする原因になります 。
【超重要】いつの案件から対象？（経過措置） 📅
- 施行日：令和7年4月21日
この日以降に受領する所有権保存や移転の登記申請が対象です 。
令和7年4月21日より前に既に登記が終わっている分については、義務ではありませんが、地権者さん本人が「単独申出」をすることで対象に加えることができます 。
【現場交渉の極意】地権者さんへの説明＆対応テクニック 💡
用地買収の交渉時、地権者さんに「また面倒な手続きが増えるのか？」と警戒されるのが一番怖いです。そこは、こう切り出してみましょう。
💡 このフレーズで切り出そう（トーク例）
- 職員: 「今回の改正で、将来の住所変更の手続きがぐっと楽になったんですよ。今ここで生年月日などを登録しておけば、将来お引越しされても、法務局が自動で登記を直してくれる仕組みが利用できるんです」
- 地権者: 「えっ、そうなの？わざわざ司法書士さんに頼まなくていいなら助かるね」
🧠 交渉のワンポイントアドバイス
- 「義務」より「便利」を強調：
「来年から義務化されるからやってください」と言うと角が立ちます。「将来の過料（罰金）のリスクをゼロにするための、今のうちの安心パックです」と伝えると、心理的ハードルが下がりますよ 。 - 「簡単になりました」の言い方に注意：
「今までが無駄だった」と感じさせないよう、「デジタル化でよりスムーズに、間違いのない仕組みにアップデートされました」とポジティブに伝えましょう。
【保存版】実務用確認チェックリスト ✅
- 対象の登記か？（保存、移転、特定の更正登記など）
- 検索用情報の5項目は揃っているか？（氏名・フリガナ・住所・生年月日・メールアドレス）
- 添付書類は足りているか？（通常の住所証明書に加え、生年月日等がわかるもの。※住民票なら兼ねられます）
- メールアドレスは「本人用」か？（共有者が複数いる場合、それぞれのアドレスが必要です）
まとめ 🌟
最初は「また新しいルールか…」と戸惑うかもしれませんが、これによって将来の私たちの「所在不明土地」への調査負担が減ると考えれば、大きな一歩です。
地権者さんにとってもメリットが大きい制度なので、自信を持って説明しましょう。
一緒に頑張りましょう！☕️
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