※本記事の内容は、実務経験に基づく筆者の私案です。法務局の公式見解や確定判例ではありませんので、実務への適用にあたっては、必ず管轄の登記官や専門家と協議の上で行ってください。
～法務局を説得する「魔法のロジック」と記載例～
用地担当のみなさん、こんにちは。
前回は、権利部（保存登記）がある土地の権利を動かすための奥の手として、「真正な登記名義の回復」という手法と、その際に「市長」がハンコを押す理由について解説しました。
しかし、いざパソコンに向かって申請書類（登記原因証明情報）を作ろうとすると、手が止まってしまう担当者も多いはずです。
「『財産区なんてなかった』と正直に書いたら、登記官に『じゃあ前提の保存登記が無効だから、まずは抹消してください』と藪蛇（やぶへび）をつつかれるんじゃないか？」
その懸念はもっともです。
今回は、そんなジレンマを解消し、「法務局のツッコミを回避しつつ、堂々と権利を移転させるための文章作成テクニック」を、具体的な記載例とともに伝授します。
1. 成功のための「論理構築（武器）」
対象の土地が「財産区名義」か「字名義」かによって、「なぜその名義になっているのか（過去の経緯）」を説明する根拠（武器）が異なります。ここを使い分けるのがテクニックです。
武器1：過去の正当化
パターンⅠ（財産区名義）の武器：「昭和56年回答」
- 状況: 本来ないはずの財産区名義になっている。
- 言い分: 「間違いではありません。当時は『昭和56年回答』というお墨付きがあり、私人名義解消のために、あえてこの名義を使うことが推奨されていたのです（だから抹消せず、移転で対応します）。」
パターンⅡ（字名義）の武器：「登記研究400号（旧財産区等の擬制）」
- 状況: 権利能力なき社団である「字」の名義で保存登記されている。
- 言い分: 「これは単なる誤記ではありません。当時の実務では、『字』と書いてあっても、形式上は『行政組織（旧財産区や部落会）』を表すものとして受理されていたのです（だから市長に管理権限があるのです）。」
武器2：「認可地縁団体化」をきっかけにする（現在の動機）
法務局は「なぜ今さら、何十年も放置していた登記を動かすんですか？」と疑問に思います。
ここで、「認可地縁団体になったから」という事実は、最強の回答になります。
- 言い分：「これまでは団体名義で登記できなかったので、名義をそのままにしていました。しかし、このたび法人格を取得し、自分たちの名義で登記できるようになったので、本来あるべき姿に戻します。」
このストーリーがあれば、法務局も納得せざるを得ません。
登記名義が「〇〇財産区」となっているケース(パターンⅠ)
登記名義が「字〇〇」となっているケース(パターンⅡ)
2. 【実践】登記原因証明情報の記載例（パターンⅠ：財産区名義）
まずは、登記名義が「〇〇財産区」となっているケースのドラフトを見てみましょう。
※あくまで一例です。必ず管轄法務局と事前に文案調整を行ってください。
登記原因証明情報（案・財産区名義用）
１ 当事者及び不動産
（１）当事者
権利者（甲） 〇〇市〇〇自治会（認可地縁団体）
義務者（乙） 〇〇財産区（代表者 〇〇市長）
（２）不動産の表示
（省略）
２ 登記の原因となる事実又は法律行為
(1) 真実の所有権の所在
本件不動産は、登記簿上は「〇〇財産区」名義で所有権保存登記がなされている。
しかし、〇〇市において地方自治法上の財産区が設立された事実はなく、本件不動産は、戦前より当該地域の住民共同体である「字〇〇（現 〇〇自治会）」が総有財産として維持・管理し、今日に至っているものである。したがって、本件不動産の真実の所有者は、甲（〇〇自治会）である。
(2) 登記名義と実体の乖離が生じた経緯
本来、字有財産である本件不動産が「〇〇財産区」名義で登記された背景には、沖縄特有の歴史的事情がある。
昭和50年代当時、多くの字有財産は、戦前の区長や集落の有力者等の「個人名義（または共有）」のまま放置されており、相続の発生による権利関係の複雑化や散逸が危惧される状況にあった。
そこで、〇〇市（当時）は字有財産の保全を図るため、私人名義の解消事業に着手した。その際、実体としての財産区は設立されていなかったものの、昭和56年9月17日登第346号那覇地方法務局長回答等に基づき、当時の登記実務において、一定の要件を満たす字有財産については、便宜上「財産区」名義を用いて市町村長を代表者とする移転登記（または保存登記）が広く行われていた経緯がある。
すなわち、本件登記は、単なる錯誤によるものではなく、当時の法務局の回答および行政実務に基づき、字有財産を公的に保全するための解決策として嘱託されたという経緯によるものである。
(3) 権利の調整（真正な登記名義の回復）
上記の経緯により、乙（財産区）名義の登記は、実体上の権利関係を反映していない状態となっている。
今般、甲は地方自治法第260条の2の規定に基づく認可地縁団体として法人格を取得し、不動産登記の権利能力を有するに至った。
本来であれば、錯誤による更正登記または抹消登記を検討すべきであるが、前述の通り行政上の便宜措置としてなされた登記経緯に鑑み、また、抹消による権利関係の複雑化（共有名義への復帰等）を回避し、現在の権利関係を正確に公示するため、当事者は「真正な登記名義の回復」の手続きにより、甲へ所有権を移転することとした。
(4) 移転の合意
よって、乙は甲に対し、真正な登記名義の回復を原因として、本件不動産の所有権移転登記をすることを承諾する。
3. 【実践】登記原因証明情報の記載例（パターンⅡ：字名義）
次に、権利部に保存登記があるものの、名義人が「字〇〇」となっているケースです。
沖縄の登記簿の多くは戦後の復元によるものであるため、実はこのケースが最も法的難易度が高いです。
ここでは、「登記された時期」に着目した、極めて精緻なロジックを展開します。
【筆者注】ここで登場する「二重構造」というロジックについて
この「字名義」パターンの登記原因証明情報では、ポツダム政令の適用を回避するために、少し特殊な論理構成（二重構造説）を用いています。
「なぜ部落会ではないと言い切れるのか？」「その歴史的根拠は？」といった詳細な理論的背景については、連載第9回「最大の壁『ポツダム政令』の脅威」にて、紙幅を割いて徹底解説します。
本回（第6回）では、まず実務的に「登記を通すための必須パーツ」として、この記載ぶりを押さえてください。
※あくまで一例です。必ず管轄法務局と事前に文案調整を行ってください。
登記原因証明情報（案・字名義用）
１ 当事者及び不動産
（１）当事者
権利者（甲） 〇〇市〇〇自治会（認可地縁団体）
義務者（乙） 字〇〇（代表者 〇〇市長）
２ 登記の原因となる事実又は法律行為
(1) 真実の所有権の所在
本件不動産の登記簿上の所有権登記名義人は「字〇〇」となっているが、その実体は、戦前より当該地域の住民共同体（自然村）である「字〇〇（現 〇〇自治会）」が、祭祀や共同作業の拠点として維持・管理してきた固有の総有財産である。したがって、本件不動産の真実の所有者は、甲（〇〇自治会）である。
(2) 登記名義と実体の乖離が生じた経緯（★ここが核心！）
本件不動産の名義人である「字」は、本来権利能力なき社団であり登記名義人となり得ない。
かかる名義の法的性格について、登記先例（登記研究400号258頁）は、昭和18年法律第80号等の施行の日（同年6月1日）以後の登記名義であれば、当時の「部落会等（行政組織）」を表示するものと解している。
本件不動産の保存登記は戦後になされたものであることから、形式上は、当時の行政末端組織であった部落会等の名義として公示されている状態にあるといえる。
しかし、本件不動産の実体は、前述の通り自然村である「字〇〇（現 〇〇自治会）」の総有財産である。
当該「字」は、昭和15年内務省訓令に基づいて組織された戦時体制下の「部落会」とは明確に峻別される別個独立した団体（自然村）であり、本件不動産は、行政組織である部落会等の結成の有無にかかわらず、地域住民の共同体として保有し続けてきたものである。
したがって、本件不動産は、昭和22年政令第15号（いわゆるポツダム政令）による解散・没収の対象となる「部落会等の財産」には該当せず、同政令に基づき当市に所有権が帰属した事実もない。
すなわち、本件登記は、形式上は「部落会等（現在の市が承継すべき行政組織）」の外形をとっているが、実体上の所有権は一貫して甲（自然村・自治会）にあるという「ねじれ」が生じているものである。
よって、形式上の承継人たる地位にある〇〇市長は、実体上の真の所有者である甲に対し、名義を回復する義務を負う。
(3) 権利の調整（真正な登記名義の回復）
上記の経緯により、乙（字）名義の登記は、実体上の権利関係を反映していない状態となっている。
今般、甲は地方自治法第260条の2の規定に基づく認可地縁団体として法人格を取得し、不動産登記の権利能力を有するに至った。
本来であれば、錯誤による更正登記または抹消登記を検討すべきであるが、本件登記は、前述の通り登記先例の解釈上、形式的には行政組織（部落会等）の名義を有するものとして取り扱われる。
このため、実体上の真の所有者である甲（民間団体）との間に「当事者の同一性」が認められず、法理上、更正登記の方法による是正は許されない。
また、抹消登記については、これを行うことによる権利関係の複雑化（共有名義への復帰等）を回避し、現在の権利関係を正確に公示する必要がある。
以上の理由により、当事者は「真正な登記名義の回復」の手続きにより、甲へ所有権を移転することとした。
(4) 移転の合意
よって、乙は甲に対し、真正な登記名義の回復を原因として、本件不動産の所有権移転登記をすることを承諾する。
次回予告
今回は、「認可地縁団体（法人）」という受け皿がある場合の、言わば「王道」の書類作成術を解説しました。
しかし、実務の現場からはこんな悲鳴も聞こえてきます。
「地権者が高齢すぎて、法人化の手続きなんて待っていられない！」 「今年度中に買収しないと予算が落ちてしまう！」
そんな時、実務家として諦めるべきでしょうか？
いいえ、まだ手はあります。
次回は、法人化が間に合わない場合の「次善の策：代表者個人ルート」について解説します。
参考資料
1. 市町村長による登記嘱託の適格性
『登記研究』400号 P258参照
「旧大字等の名義で登記がなされていれば……『財産を有する市町村の一部』を代表する者である市町村長から登記の嘱託があれば、これを受理すべき」
「仮に、これを『真正な登記名義の回復』等を原因として所有権移転登記をする場合にも、当該市町村長から登記の嘱託をすべきこととなるであろう」
※この文献は、実体のない（あるいは曖昧な）団体名義の土地について、市町村長が代表して登記手続きを行うことの正当性を裏付ける重要な根拠となります。
2. 登記研究400号 P258の解釈（字名義の場合の根拠）
「旧大字等の名義で登記がなされていれば……『財産を有する市町村の一部』を代表する者である市町村長から登記の嘱託があれば、これを受理すべき（昭和18年法律第80号等の施行の日（同年6月1日）以後の登記名義であれば、部落会等を表示するものと解されるが。）」
※この文献の括弧書きこそが、「形式上は行政組織（部落会）扱いである」とみなす根拠となり、ひいては市長が関与する法的トリガーとなります。
３. 照会及び回答
宜総管第97号
昭和56年9月7日
那覇地方法務局長
松江国雄 殿
宜野湾村長 安次富盛信
字有財産の登記について(照会)
本市内に存する字有財産はほとんど「私人名義」で保存登記されているため、その名義人に精神的、経済的負担をかけているばかりでなく、権利関係等複雑な問題が惹起しており、今後の財産管理上憂慮されます。
つきましては、字有財産の適正管理を図るため、本職の嘱託により真正なる名義人である「字」に所有権の移転登記を検討しておりますが、それが可能かどうか御教示願います。
登第346号
昭和56年9月17日
那覇地方法務局長 松江 國雄
宜野湾村長 安次富 盛信 殿
字有財産の登記について(回答)
本月7日付け宜総管第97号をもって照会のあった標記の件については、左記のとおり回答します。
記
一 私人名義に登記されたのが旧市町村制(1948年7月21日米軍政府令第26号)施行前である場合
1 私人名義に登記された当時から右の旧市町村制施行の際まで当該不動産を宜野湾村の一部が所有していたものであれば、「真正なる登記名義の回復」を登記原因として、財産区名義にその代表者から移転登記を嘱託することができる。
2 私人名義に登記された当時から右の旧市町村制施行の際まで当該不動産を宜野湾村の一部が所有していたもので、かつ、その所有者である宜野湾村の一部が旧市町村制第146条第1項の規定によって財産区となり、その者が引き継いで今日まで当該不動産を所有している場合も、前号に同じ。
二 私人名義に登記されたのが第1項にいう旧市町村制施行後である場合
1 私人名義に登記された当時、当該不動産を右の旧市町村制第146条第1項に規定されていた財産区が所有していたものであれば、前項第1号に同じ。
2 私人名義に登記された当時から今日まで当該不動産を前号の財産区が所有しているものについても、前号に同じ。
登第347号
昭和56年9月17日
那覇地方法務局登記課長
支局長
出張所長 御中
字有財産の登記について(依命通知)
標記の件について、別紙甲号のとおり宜野湾村長から局長あて照会があり、別紙乙号のとおり局長から回答されましたが、その登記及び従前字名義で登記されているものについては、左記により取り扱うのを相当と考えますので、この旨登記官に周知願います。
記
一 登記嘱託書中、権利者欄に記載すべき財産区の名称は「◯◯財産区」とすること。
二 登記嘱託書中、嘱託者の資格は「嘱託年月日」の次に
嘱託者 〇〇財産区代表者
〇〇市町村長 何某
の振合いにより記載されていること。
三 登記簿に記載すべき所有者の表示は、「◯◯財産区」とすること。
四 旧市町村制(1948年7月21日米軍政府指令第26号)施行前に字名義で登記されているもので、その実体が右の旧市町村制第146条第1項に規定されていた財産区の所有であったものについて所有権移転登記嘱託等を受理するに当たっては、所有権登記名義人の表示を◯◯財産区に変更登記の嘱託がなされなければならないが、その登記原因及びその日附は、「昭和23年8月15日旧市町村制(昭和23年米軍政府指令第26号)の施行による名称変更」とすること。
五 旧市町村制施行後に字名義で登記されているもので、その実体が右の旧市町村制第146条第1項に規定されていた財産区の所有であったものについて所有権移転登記嘱託等を受理するに当たっては、所有権登記名義人の表示を◯◯財産区に更正登記の嘱託がされなければならないが、その登記原因は錯誤とすること。
登記原因証明情報のリライト版
１【パターンⅠ】「〇〇財産区」名義 ⇒ 認可地縁団体
【リライトのポイント】 「財産区は存在しない」という事実と、「なぜそんな名義が存在するのか（昭和56年の経緯）」を分けて記載し、市長が関与する正当性をクリアにします。
登記原因証明情報
１ 当事者及び不動産
（１）当事者 権利者（甲） 〇〇市〇〇自治会（認可地縁団体）
義務者（乙） 〇〇財産区（代表者 〇〇市長）
（２）不動産の表示 （省略）２ 登記の原因となる事実又は法律行為
(1) 真実の所有権の所在 本件不動産は、登記記録上「〇〇財産区」名義となっているが、実体は戦前より地域共同体である「字〇〇（現 〇〇自治会）」が総有財産として維持・管理してきたものである。
(2) 登記名義と実体の乖離（財産区名義が生じた経緯）
本件登記名義の法的性格および経緯は以下の通りである。
① 財産区の不存在： 〇〇市において地方自治法上の財産区が設立された事実はなく、本件名義は実体を伴わないものである。
② 名義の実務的背景： かかる名義は、昭和50年代の私人名義解消事業において、昭和56年9月17日登第346号那覇地方法務局長回答等に基づき、字有財産保全のための便宜的な器（うつわ）として用いられた経緯がある。
③ 結論： したがって、本件登記は形式上行政管理下の財産としての外形を有するが、真の所有者は一貫して甲（自治会）である。(3) 権利の調整（真正な登記名義の回復）
上記乖離を是正するため、以下の理由により「真正な登記名義の回復」の手続きをとる。
・形式的な名義人（公）と真の所有者（私）に人格の同一性が認められないため、更正登記の方法は採り得ない。
・抹消登記は権利関係の複雑化を招くため相当ではない。
・よって、形式上の管理者たる地位にある〇〇市長（義務者）は、真の所有者である甲（権利者）に対し、その名義を移転する。(4) 移転の合意 よって、乙は甲に対し、真正な登記名義の回復を原因として、本件不動産の所有権移転登記をすることを承諾する。
２【パターンⅡ】「字〇〇」名義 ⇒ 認可地縁団体
【リライトのポイント】 最も難易度の高い「ポツダム政令回避」のロジックです。「形式（行政）」と「実体（自然村）」の対比を明確にし、登記官が最も気にしている「没収対象ではない」という結論を目立たせます。
登記原因証明情報
１ 当事者及び不動産
（１）当事者 権利者（甲） 〇〇市〇〇自治会（認可地縁団体）
義務者（乙） 字〇〇（代表者 〇〇市長）
（２）不動産の表示 （省略）２ 登記の原因となる事実又は法律行為
(1) 真実の所有権の所在
本件不動産は、登記記録上「字〇〇」名義となっているが、実体は戦前より地域共同体（自然村）である「字〇〇（現 〇〇自治会）」が総有財産として維持・管理してきたものである。(2) 登記名義と実体の乖離（ポツダム政令非適用の根拠）
本件登記名義の法的性格および経緯は以下の通りである。
① 名義の形式性： 登記先例（登記研究400号258頁）の解釈上、本件名義は形式的に当時の行政組織（部落会等）を表すものと解される。
② 実体の二重性： しかし、実体としての「字」は、戦時行政組織としての部落会とは別個独立した自然村であり、本件不動産はその固有財産である。
③ 結論： したがって、本件不動産は昭和22年政令第15号による解散・没収の対象財産には該当せず、市への帰属も生じていない。
以上により、本件登記は「形式上の名義人（行政組織）」と「実体上の所有者（自然村）」が乖離している状態にある。(3) 権利の調整（真正な登記名義の回復）
上記乖離を是正するため、以下の理由により「真正な登記名義の回復」の手続きをとる。
・形式上の名義人（行政組織と擬制される字）と真の所有者（民間団体）に人格の同一性が認められないため、更正登記の方法は採り得ない。
・よって、形式上の承継人たる地位にある〇〇市長（義務者）は、真の所有者である甲（権利者）に対し、その名義を移転する。(4) 移転の合意 よって、乙は甲に対し、真正な登記名義の回復を原因として、本件不動産の所有権移転登記をすることを承諾する。
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