はじめに：通知文って読む気が失せますよね…
お疲れ様です！☕️
いきなりですが、法務省から回ってくる「民法・不動産登記法改正」関連の通知文、ちゃんと読んでますか？
…はい、正直に言います。私もあの漢字だらけの文章を見ると、そっとファイルを閉じたくなります（笑）。
でも、令和6年4月1日から始まった「相続登記の義務化」。これに関連して新設された「相続人申告登記（相続人申告制度）」は、用地買収の現場にとって、「交渉の武器」にもなれば「混乱の元」にもなる超重要なポイントなんです。
「地権者さんが『登記したよ』って言ったのに、契約できない！？」なんて事態に陥らないよう、今日はこの制度をサクッと攻略しましょう！
ズバリ、何が変わったの？
忙しい皆さんのために、要点だけ抜き出しました。
【30秒でわかる変更点まとめ】 ⏱️
- 何ができる？: 遺産分割がまとまっていなくても、「私は相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで、登記義務（過料のリスク）を回避できる。
- 誰ができる？: 相続人が単独で申請可能（他の相続人のハンコ不要！）。
- 効果は？: 登記簿（登記事項証明書）に、その人の住所氏名が載るが、持分までは決まらない。
要は、「正式な名義変更（遺産分割）は大変だから、とりあえず『私が相続人です』って名乗り出てくれたら、義務違反にはしないよ」という救済措置（仮の手続き）です。
実務でのBefore/After
これを用地事務の現場で見ると、こんな変化があります。
🔄 Before（今まで）
地権者が亡くなっている場合、相続人全員で遺産分割協議が整わないと、登記簿上は何も動かせませんでした。
地権者さん側も「全員のハンコが集まらないと何もできない…面倒だから放置しよう」となりがちで、これが所有者不明土地の原因になっていました。
🆕 After（これから）
「とりあえず申告」が可能になりました。
遺産分割協議が難航していても、相続人の誰か一人が申し出れば、法務局の登記官が職権で「この人が相続人ですよ」と付記してくれます。
これにより、地権者さんは「10万円以下の過料」というペナルティを回避できます。
【要注意】新人がハマりやすい「落とし穴」 🕳️
ここで、最大の注意点です。ここを勘違いすると大怪我します！
⚠️ 「相続人申告登記」＝「所有権移転登記」ではありません！
地権者さんが「登記しておいたよ！」と言ってきたとき、もしそれがこの「申告登記」だけだったら…
用地買収の契約（所有権移転）はできません。
- 申告登記: あくまで「報告」のみ。権利関係は確定していません。
- 用地契約: 原則として、遺産分割協議を完了させ、持分を確定してもらう必要があります。
新人の頃、「登記終わったなら契約書作ります！」と勇んで準備したら、実は申告登記だけで、まだ遺産分割協議書が白紙だった…なんてことにならないように。
「申告登記はあくまで『時間稼ぎ』の手段」と覚えておきましょう。
【超重要】いつの案件から対象？（経過措置）
ここ試験に出ます（出ませんが実務で必須です）。
- 開始日: 令和6年（2024年）4月1日
- 対象: 施行日より「前」に発生した相続も対象です！
つまり、何年も前から塩漬けになっている未相続案件の地権者さんに対しても、「義務化されましたよ」という説明と共に、この制度の案内が可能なんです。
【現場交渉の極意】地権者さんへの説明＆対応テクニック 🗣️
さて、ここからが本番。この制度をどうやって用地交渉に活かすか？
ベテランならではの切り出し方をご紹介します。
💡 このフレーズで切り出そう（トーク例）
相続登記が進んでいない地権者さんに対して…
- 職員: 「〇〇さん、今は相続登記が義務化されて、放っておくと罰金の話も出るようになってしまったんです…ご存知でしたか？」
- 地権者: 「ええっ、知らなかった（or 知ってるけど揉めてて無理なんだよ）」
- 職員: 「ですよね、ご親戚全員のハンコを集めるのは大変ですよね。実は『とりあえず申告だけ』して、義務違反にならないようにする方法が新しくできたんです」
- 地権者: 「え、それだけでいいの？ それなら私一人でもできるかな？」
🧠 交渉のワンポイントアドバイス
- 「味方」のポジションを取る
「役所から罰金を取るぞ」というスタンスではなく、「ペナルティを受けないように、回避策をお教えしますね」という姿勢で接しましょう。信頼関係がグッと深まります。 - その後の誘導がカギ
申告登記の話でハードルを下げつつ、「まずは申告で罰金を回避して、そのあとゆっくり用地買収に向けて遺産分割の話を進めましょう」と、本丸（用地契約）への道筋をつけてあげてください。 - NGワード 🙅
「簡単になりましたよ」は禁物。「簡単なら今まで苦労してねーよ！」と怒らせる可能性があります。「手続きの選択肢が増えました」くらいがマイルドで安全です。
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